两年巨亏770亿！万科首次债务展期，房地产最后信仰崩塌

哈喽，大家好，今天小睿这篇评论，主要来分析万科债务危机，看行业标杆咋走到这一步。

房地产圈最近炸了锅，万科的一则债券展期公告，把“行业最后信仰”的底裤都掀开了。这可是万科自曝“经营性困难”以来，第一次明明白白说要延期还债，20亿中期票据的兑付难题，成了压在它身上的又一根稻草。

更让人揪心的是，两年巨亏770亿的成绩单，加上国际评级机构惠誉的连番降级，不少人都在问：曾经的地产龙头，真的要撑不住了吗？

债务亮红灯：20亿展期只是开始

11月26日，浦发银行的一则公告让万科彻底站在了聚光灯下。公告说，万科要在12月10日开债券持有人会议，核心议题就是“22万科MTN004”的展期问题。这笔20亿的中期票据，本来12月15日就要还本付息。

几乎在同一时间，惠誉把万科的信贷评级从“CCC+”降到了“CCC-”，直言它的钱袋子越来越紧。根据惠誉的测算，就算把卖资产的钱算进去，万科2025年的自由现金流还要流出90到100亿元，2026年照样要亏50亿。

展开剩余73%

这波危机早有预兆。过去四天，万科的股票和债券跌得惨不忍睹。三季报数据更扎心，今年前三季度就亏了282.37亿元，是A股房企里亏得最多的。算上去年的亏损，两年时间万科已经亏了769.41亿元，快摸到770亿的门槛了。

造血不足：大股东输血也难救急

万科的账本早就不好看了。截至9月底，它的总负债高达8355亿元，光是一年内要还的钱就有1278亿元，可手里的货币资金只有656.8亿元，根本不够填窟窿。

作为第一大股东，深圳地铁没少伸手帮忙。11月初万科公告说，从2025年1月到2026年6月，能从深铁最多借到220亿元，目前还有22.9亿元可以提取。但深铁自己也不好过，2025年上半年已经出现亏损，靠地产反哺地铁的模式本身就岌岌可危。

深铁的支持本是想帮万科争取时间，让它靠卖房回血，可万科的销售数据一路下滑。2025年上半年销售额只有690亿元，同比降了46%，比百强房企的平均降幅高了一大截。惠誉预测，今年万科销售额要降45%，明年还要再降30%。

为了凑钱，万科已经开始变卖资产。今年上半年签了64亿元的资产处置合同，拿到了40到50亿元现金。最显眼的是深圳龙岗的一个旧改项目，11月中旬被万科以18亿元的价格转让给了本地国企，这个项目万科已经跟进了三年，如今急着出手足见其流动性压力。

10月13日，深铁总经理黄力平接过万科董事长的担子，成了“救火队长”。他在股东大会上坦言，万科要消化过去“三高”模式的后遗症，肯定要经历阵痛。从市场反应来看，这位新掌门对债务问题的态度相当保守，没放出什么激进的救市信号。

历史回响：从广东国投到万科的启示

万科的困境，让人不由得想起二十多年前的广东国投破产案。1998年，资不抵债的广东国投被关闭，次年申请破产，成为中国第一家破产的非银行金融机构，清偿率只有12.52%。

有意思的是，万科和广东国投还有段渊源。2017年，万科花了551亿元，从广东国投手里买下了广信房地产的全部资产。今年9月，万科旗下公司挂售了广州越秀区的两处物业，这些资产都来自当年收购的广信资产包。

如今万科拆售当年的“香饽饽”，却还是没能扭转债务困局。目前它多只债券价格已经跌到50元以下，市场早就开始为可能的违约做准备。

有消息说，政府可能会用市场化手段处理万科债务，这意味着不会有太多行政干预，最终还是要靠企业自己找出路。业内人士普遍认为，万科后续走向债务重组是大概率事件。

万科的经历虽让人唏嘘，但也是行业转型的必经之路。剥离高负债包袱，才能找到新的发展方向，这对整个房地产行业来说，未必不是一件好事。

发布于：湖北省